Het eerste waar iemand aan denkt bij een verbouwing is een aannemer. Soms kennen ze al iemand en anders worden vrienden en/of collega’s geraadpleegd. In principe een logische stap. Als er dan een aannemer gevonden is en ook nog tijd heeft is men opgelucht. Het valt in de huidige tijd niet altijd mee om überhaupt een aannemer te vinden. Nu nog de prijs afwachten en als dat te doen is, kan er opdracht gegeven worden. Geweldig toch! Of toch niet altijd?
Soms gaat de verbouwing goed mis
Zo ook bij een klant van mij. Ik werd gebeld op het moment dat de op één na laatste termijn betaald moest worden. De klant maakte zich zorgen of dit wel terecht was en vroeg of ik langs wilde komen. Nadat ik ter plaatse kwam en we de situatie bekeken hebben heeft zij mij in de arm genomen als bouwbegeleider.
Eenmaal ter plaatse heb ik de offerte en de aanbouw bekeken. De termijn had betrekking op het wind- en waterdicht maken. Echter de kozijnsparingen waren dichtgetimmerd en de loodaansluitingen op het dak waren nog niet gereed. Daarbij was er een eerste lekkage zichtbaar. Nog niet echt sprake van wind- en waterdicht dus. Vanuit min rol als bouwbegeleider heb ik de klant geadviseerd niet te betalen.
Vervolgens kwamen er steeds meer gebreken aan het licht, met als dieptepunt het “vergeten” aan te brengen van de staalconstructie. In de offerte stond duidelijk aangegeven dat de staalconstructie aangebracht zou worden conform opgave constructeur. Deze opgave was dus nooit gedaan, met alle risico’s van dien! Na een stevig gesprek met de aannemer is de staalconstructie uiteindelijk aangebracht. Uiteraard na een berekening van een constructeur. De aannemer stond erop zijn eigen constructeur in te zetten. Ik heb als bouwbegeleider goede samenwerking met betrouwbare partners en heb een onafhankelijk constructeur het laten controleren. Helaas is dit achteraf aangebracht en was het nu zichtbaar. Normaal gesproken wordt dit netjes verwerkt in de aanbouw.
Toen de kozijnen eenmaal geleverd werden, bleken beide kozijnen te verschillen van elkaar, qua maatvoering, verschillende ventilatieroosters en uitvoering. Na het aanbrengen van de kozijnen en het “oplossen” van de lekkage heeft de klant de termijn “wind- en waterdicht” betaald, er vanuit gaande dat dit het geval zou zijn. Niemand zou twee verschillende kozijnen accepteren, maar er was geen ontwerp, tekening of anders specificatie vastgelegd. Hierdoor was de klant gehouden aan de betaling.
Al snel ontstonden er echter twee lekkages rondom het kozijn. Ik had al twijfels bij de detaillering van de kozijn/gevelaansluiting en heb de klant geadviseerd de detailtekeningen op te vragen bij de aannemer. Deze wilde hij niet leveren. De contacten waren inmiddels tot een dieptepunt gezonken en er kwamen advocaten in het spel. Al met al een dramatische verbouwing die je te allen tijde wilt voorkomen.
Sluit een goede overkomst met de aannemer
Tegenwoordig zijn er vele mogelijkheden om te bouwen zonder omgevingsvergunning. Dat scheelt weer tekeningen maken en een vervelende procedure met de gemeente om een omgevingsvergunning te krijgen, denkt men dan. De aannemer stelt een offerte op waar de werkzaamheden hopelijk in zijn uitgeschreven, maar dit kan ook heel beknopt zijn. Maar wat koop je dan als klant? Zou je ook een auto kopen zonder deze in een showroom gezien te hebben of een foto op internet? Mocht je extra opties willen op een nieuwe auto, dan leg je die vast met de verkoper. Bij een overeenkomst met een aannemer over je verbouwing zou je dit ook moeten doen.
Hier kan je op letten
- Leg goed vast wat je koopt. Laat bouwtekeningen maken en detailtekeningen van de belangrijkste aansluitingen tussen dak en gevel of gevel en kozijn. Het wordt dan duidelijk dat de aannemer erover nagedacht heeft en dat u iets heeft om op terug te vallen.
- Als er aan de constructie gewerkt moet worden, vraag dan om een constructieberekening.
- Leg ook specifiek vast welke producten u wenst, een lichtpunt houdt niet automatisch in dat u daar ook een armatuur krijgt. Wilt u een armatuur geplaatst hebben en wilt hier een keus in hebben leg dan vast welke u wilt of spreek een bepaald bedrag af. De aannemer zal anders uitgaan van het laagst mogelijke bedrag, wat dus uiteindelijk kan leiden tot meerwerk wanneer u andere verwachtingen had. Dit voorbeeld geldt voor alle producten die u toegepast wilt hebben.
Het boven beschreven voorbeeld, is gelukkig niet van toepassing op alle aannemers. Het zal in veel gevallen niet zulke extreme vormen aannemen. Maar wees dus niet te snel tevreden met een (beperkte) offerte. Bij wat grotere verbouwingen geef je toch al gauw meer dan €30.000 uit,. Een klein bedrag extra investeren kan u meer zekerheid bieden tijdens de uitvoering. Het kan leiden tot minder meerwerk en meer tevredenheid over het eindproduct. Komt u er zelf niet uit laat dan iemand met u meekijken, dit kan een relatie van u zijn of een bouwbegeleider.
MRK Bouwmanagement en advies kan u hierbij ondersteunen
Mocht u gaan verbouwen dan kunnen wij u van dienst zijn met (één van) de volgende werkzaamheden:
- Adviseren over de haalbaarheid van uw verbouwplan.
- Uitzoeken of er een omgevingsvergunning nodig is.
- Ondersteunen bij de contractvorming met de aannemer.
- Toezicht houden op de verbouwing.
- Alle contacten onderhouden met partijen zoals gemeente, constructeur, architect, aannemer, etc.
- Oplevering
U kunt meer informatie vinden op https://mrkbouwmanagement.nl/particulier/ of neem contact met ons op via Tel: 085-3030018 of per mail: info@mrkbouwmanagement.nl